Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Devenir copropriétaire est une chose qui séduit de nombreuses personnes. La raison étant que l’entretien, la gestion, le fonctionnement et surtout l’acquisition d’un bien immeuble est plus simple. C’est du moins ce que certains se disent. Si vous êtes intéressé par ce régime, vous vous posez certainement la question : « Qu’est-ce qu’une copropriété ? ». Cet article a pour but de vous expliquer cela en plus de certaines règles la concernant.

Copropriété : définition

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme : « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » Ici, le terme immeuble est entendu au sens large. On parle aussi bien des immeubles que des appartements et des maisons. Les copropriétaires peuvent alors être des personnes physiques ou morales.

L’état descriptif de division en copropriété

Pour constituer une copropriété, il est impératif de faire établir un état descriptif de division par un notaire ou un géomètre. Ce document est un inventaire détaillé des lots de l’immeuble ou la copropriété. Chaque lot y est ainsi répertorié, numéroté, décrit, localisé et informe de la quote-part des parties communes qui lui est affecté.

Une quote-part est déterminée lors de la création de la copropriété et elle exprimée en tantièmes. Pour l’affecter, le professionnel tient en compte plusieurs paramètres. À savoir la superficie, la consistance et la situation du lot (sa localisation, sa hauteur sous plafond, etc.).

Faire la différence entre les parties privatives et les parties communes

Lorsque l’on vit dans une copropriété, il est impératif de distinguer les parties privatives des parties communes. Cette distinction permet notamment de déterminer qui a l’usage d’un espace en particulier.

Les parties privatives ou parties privées

Les parties privées, comme le terme « privé » l’indique, sont les parties, dont la jouissance exclusive appartient à un copropriétaire donné. Les autres copropriétaires ne sont pas autorisés à en profiter librement. Les parties privatives peuvent être :

Un appartement ou une partie habitable dans un immeuble.
Les caves, les garages, les box…

Même si l’usage des parties privatives appartient à un copropriétaire, des conditions d’utilisation peuvent être imposées par le règlement de copropriété.

Les parties communes

À l’inverse des parties privées, les parties communes sont à l’usage de tous les copropriétaires. Elles concernent les zones présentant une utilité à l’ensemble des copropriétaires. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les parties réputées communes :

Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.
Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
Les passages et corridors.

Pour une vie en communauté paisible, il importe de respecter les parties privatives et communes. D’ailleurs, la copropriété doit avoir un règlement intérieur organisant les rapports entre les copropriétaires et la vie en copropriété.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire rédigé par un professionnel à l’initiative du syndic de propriété. En cas de non-respect de ce document, le copropriétaire voit sa responsabilité civile engagée et peut être poursuivi en justice. Les locataires de l’immeuble sont également tenus de le respecter. Le règlement de copropriété définit alors :

Le classement des zones privatives et communes

Le règlement de copropriété peut effectivement indiquer un espace considéré commun par la loi comme une partie privative ou inversement.

Les conditions de jouissance des parties privatives

Par exemple, interdiction de faire jouer de la musique ou de jouer d’un instrument à partir d’un certain horaire.

Les conditions de jouissance des parties communes

Cela peut notamment concerner l’usage de certaines zones comme le garage, les horaires d’ouverture de certains locaux…

La destination de l’immeuble

Il est entendu ici l’utilisation qui peut être faite des parties privatives :

Usage exclusif d’habitation
Usage mixte (habitation et activité professionnelle)
Multi-usage (habitation, activité professionnelle et commerciale)

La répartition et la destination des lots

Ces derniers sont composés d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Chaque propriétaire détient un ou plusieurs lots. Leur usage peut être restreint selon la destination de l’immeuble.

Les charges de copropriété

Chaque copropriétaire participe au financement des dépenses de l’immeuble inhérentes aux parties communes. Cela peut concerner le nettoyage, les assurances de la copropriété, l’éclairage des parties communes, les honoraires du syndic, etc. Ces charges sont dites générales et sont réparties entre les copropriétaires selon la valeur de leur lot et non l’usage de leur lot. Cela signifie qu’un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée contribuera aussi aux travaux de toiture, par exemple.

Il y a aussi les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs qui sont l’ascenseur, la ventilation, le chauffage collectif, etc. Celles-ci sont réparties en fonction de l’utilité potentielle qu’un copropriétaire a pour eux. Ainsi, un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur, tandis qu’un autre vivant au dernier étage contribuera plus que les autres.

Les charges sont calculées sur la base de quote-part exprimée en tantième que chaque copropriétaire possède. Votre tantième sur les charges générales est différent de celui sur les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs.

Bon à savoir

Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement de l’immeuble qui n’est pas un document obligatoire. Par ailleurs, une quelconque modification du règlement de copropriété doit être approuvée par l’assemblée des copropriétaires à la majorité représentant les deux tiers des voix.

Tenir une assemblée générale des copropriétaires

Comme dans les grandes entreprises, les copropriétaires effectuent une assemblée générale au moins une fois par an. Tous les copropriétaires ont le droit d’y participer, mais chacun peut se faire représenter en cas d’empêchement. C’est durant cette réunion que sont prises les décisions relatives au bon fonctionnement et à la gérance de la copropriété ainsi que l’approbation des comptes de l’année précédente et le vote du budget prévisionnel de l’année suivante. C’est également lors de l’assemblée que le syndic (représentant légal du syndicat des copropriétaires) et les membres du conseil syndical (lien entre le syndic et les copropriétaires) sont nommés.

D’autres assemblées peuvent être tenues, en plus de celle ayant lieu annuellement, pour faire face à des imprévus (exemple : des travaux). En général, c’est le syndic qui prend l’initiative de convoquer l’assemblée générale. Toutefois, rien n’empêche le conseil syndical ou l’un des copropriétaires détenant un quart des voix des copropriétaires ou plus d’en faire la demande. Pour cela, il faut notifier le syndic en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Les questions à l’ordre du jour, le lieu, la date et l’heure de la réunion doivent y être évoqués. Il convient en tout cas d’envoyer la lettre au moins 21 jours avant la date prévue pour l’assemblée générale.

Attention ! Si le syndic ne convoque pas l’AG annuelle, il voit sa responsabilité engagée. Dans le cas où il tarde à faire part de la convocation, les copropriétaires peuvent le mettre en demeure avant d’engager une action en justice.

Comment prendre des décisions au sein d’une copropriété et comment les contester ?

Il est important de noter que les décisions votées en AG suivent différents degrés d’importance et ne requièrent pas la même majorité.

L’unanimité est requise pour le vote de décisions majeures ayant des conséquences directes sur la conservation de l’immeuble ou sur les droits des copropriétaires. L’unanimité doit être prise par l’ensemble des copropriétaires ou le syndicat de copropriétaires.
La majorité simple concerne les décisions en rapport à la gestion courante du bien. On pense notamment au remplacement d’équipement défectueux, à l’approbation des comptes, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, etc. Avec la majorité simple, on prend en compte uniquement les voix des copropriétaires présents ou représentés.
La majorité absolue, c’est la prise en compte des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Elle est nécessaire pour désigner ou révoquer le syndic et le conseil syndical ou pour donner à un copropriétaire l’autorisation d’effectuer des travaux dans les parties communes de l’immeuble.
La double majorité est essentielle aux décisions importantes engageant l’avenir de la copropriété comme une modification du règlement de copropriété. La double majorité concerne tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant 2/3 des voix de la copropriété. Pour l’obtenir, on prend en considération le nombre de copropriétaires et le nombre de voix.

Un copropriétaire peut contester une décision lors de l’AG. Son opposition sera soumise à un vote par les copropriétaires présents. À la fin de l’assemblée générale, le syndic dresse un procès-verbal rapportant chaque sujet soumis au vote. Il devra y détailler, pour chaque sujet évoqué, le résultat des votes, le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus avec leur nombre de voix et les éventuelles réserves émises par les copropriétaires. Le procès-verbal devra ensuite être transmis à l’ensemble des copropriétaires, cela même qu’ils aient voté contre une décision, étaient absents ou présents. La transmission se fait par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 2 mois.

Un copropriétaire peut contester une décision votée en AG s’il estime qu’elle va à l’encontre de l’intérêt général de la copropriété ou que les règles d’organisation de fonctionnement et de vote n’ont pas été respectées. Il dispose de 2 mois à partir de la réception du procès-verbal pour faire part de sa contestation devant le Tribunal de Grande Instance.

Copropriété : tenir un carnet d’entretien

La loi oblige les immeubles en copropriété de détenir un carnet d’entretien. La tâche de le tenir, de le réaliser et de le mettre à jour revient au syndic de propriété. Il est mentionné dans le carnet toutes les informations techniques relatives à la maintenance et les travaux effectués dans l’immeuble. Il fait également mention d’informations obligatoires telles que :

L’adresse de l’immeuble en copropriété.
Le nom et prénom du syndic de propriété.
Les références des contrats d’assurance souscrits par le syndicat de copropriétaire avec leur date d’échéance.
Les références des contrats d’assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires, dont la garantie est en cours.
L’année de réalisation des travaux importants comme la réfection de toiture, la réparation d’ascenseur, etc., et le nom de l’entreprise ayant réalisé les travaux.
Les éventuelles références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs avec leur date d’échéance.
S’il existe un diagnostic technique global, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux, ainsi que l’échéancier recommandé.

Le cas échéant, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires doit également y figurer.

Les différents types de copropriété

On distingue deux types de copropriété : la copropriété verticale et la copropriété horizontale. La copropriété verticale renvoie aux copropriétés se situant dans les différents étages d’un immeuble. C’est le type de copropriété le plus souvent évoqué.

Il faut noter que la copropriété n’est pas toujours synonyme d’immeuble. Ce terme peut également faire référence à un ensemble de maisons individuelles placé sur un terrain commun. On parle alors de copropriété horizontale ou copropriété pavillonnaire. Dans ce cas, les maisons sont considérées comme les parties privatives et le terrain ou le sol et les équipements présents dessus sont les parties communes.

Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?

Une copropriété en difficulté est une copropriété qui n’arrive plus à se gérer elle-même du fait que de nombreux copropriétaires ne paient plus leurs charges. Le manque de moyens financiers empêche la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation des parties communes.

L’alternative face à cette situation est de faire appel au président du tribunal judiciaire comme le veut la loi 29-1 du 10 juillet 1965. Le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire à l’origine membre du syndicat de copropriété. C’est à lui que reviendront les pouvoirs du syndic et du conseil syndical. Sa mission est de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Bon à savoir

Le mandat du syndic en place cesse de plein droit et il ne peut être désigné en tant qu’administrateur. Si ce dernier le souhaite, il peut se faire assister dans sa mission par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire.