La copropriété est un immeuble bâti divisé par lot comprenant une partie privative (appartement privé, local commercial…) et une quote-part de parties communes (couloirs, escaliers, cours, jardins, ascenseur, etc.) appartenant à plusieurs personnes. Établie par la loi du 28 juin 1938 et remplacée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, la copropriété est régie par la loi et le règlement de copropriété. À ce titre, il doit être mis à disposition de chaque copropriétaire et locataire, mais aussi des nouveaux acquéreurs. Toutefois, le règlement de copropriété n’est pas figé et peut être modifié en fonction de l’évolution de la copropriété et de la législation.
Règlement de copropriété : qu’est ce que c’est ?
Le règlement de copropriété est un document écrit qui fixe les conditions d’organisation et de fonctionnement d’une copropriété conformément à la loi. Rédigé obligatoirement par un professionnel (notaire, avocat, expert-géomètre, etc.), il définit les droits et obligations de l’ensemble des copropriétaires et des éventuels locataires. Il s’agit donc d’un contrat qui engage chaque copropriétaire vis-à-vis de l’immeuble et du syndicat de copropriété.
Le règlement de copropriété fixe à la fois les règles de vie pratique et les règles de gestion afin d’éviter les éventuels litiges entre copropriétaires. De ce fait, il doit être précis et détaillé. En cas de manque de précision ou de dispositions contradictoires du règlement de copropriété, le juge du tribunal de grande instance seul a le droit de trancher.
Les règles de vie pratique
Il s’agit de :
- Destination de l’immeuble : usage habitation (habitation bourgeoise ou habitation bourgeoise exclusive), usage professionnel, usage commercial ou mixte, etc.
- Conditions de jouissance des parties privatives : par exemple interdiction de construire un élément qui modifie l’aspect extérieur de la copropriété sans l’accord préalable de l’assemblée générale (véranda, terrasse, etc.), interdiction d’étendre le linge sur le balcon, interdiction de ranger les poussettes et vélos sous l’escalier…
- Conditions de jouissance des parties communes : horaires d’ouverture de certains locaux, utilisation du couloir, etc.
- Existence éventuelle de parties communes à jouissance privative (par exemple une cour accessible à un seul appartement ou un palier qui dessert un seul appartement) ou de parties communes spéciales (des parties communes qui ne servent qu’à une partie des copropriétaires).
À noter que certaines clauses sont illicites (contradictoires au droit de propriété), comme l’interdiction d’avoir un animal de compagnie.
Notion de parties privatives
Les parties privatives désignent les parties de l’immeuble et du terrain dont l’usage est exclusivement réservé à un copropriétaire. À savoir :
- L’intérieur des appartements ou des lots.
- Les bureaux.
- Les caves.
- Le plafond et les murs non porteurs.
- Le revêtement de sol.
- Les fenêtres, les portes et les portes palières.
- Les volets et persiennes.
- Les radiateurs.
- Les installations sanitaires.
Notions de parties communes
Les parties communes désignent les parties de l’immeuble et du terrain dont l’usage est affecté à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux. Elles présentent une utilité commune et tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les parties communes ainsi que les équipements communs. Généralement, ce sont :
- Le sol de l’immeuble.
- Les gros œuvres : toiture, murs porteurs, façade, etc.
- Les équipements communs : chaudière collective, ascenseur, etc.
- Les couloirs et les passages.
- Les voies d’accès.
- Les locaux de services communs.
- Les canalisations, les réseaux d’électricité et d’eau.
- Les cours, parcs et jardins.
Un copropriétaire peut acheter une partie commune, sous réserve de l’accord de l’assemblée générale à double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, si cette jouissance porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou si la partie commune est utile à la destination de copropriété, la majorité absolue de l’article 25 est requis.
Les règles de gestion
Le règlement de copropriété contient également toutes les informations relatives au fonctionnement de la copropriété, à savoir :
- La répartition des charges entre les copropriétaires sous forme de tantièmes. Ces derniers déterminent également le nombre de voix détenues par chaque copropriétaire.
- Les clefs de répartition des charges, c’est-à-dire le mode de calcul pour définir les quotes-parts qui reviennent à chaque copropriétaire.
- Les règles relatives à la gestion des parties communes.
- Le descriptif de division de l’immeuble : numéro de chaque lot de copropriété avec les informations relatives à chacun d’entre eux. Ce document peut être différent du règlement de copropriété, mais dans ce cas il sera annexé au règlement.
Est-ce obligatoire ?
Le règlement de copropriété sert de document de référence en cas de litige entre copropriétaires. Il joue également le rôle de constitution puisqu’il définit les droits et obligatoires de chaque copropriétaire. Pour toutes ces raisons, ce dernier est obligatoire au moment de la construction de l’immeuble ou au moment de sa division en lot. Chaque propriété neuve est donc livrée avec un règlement de copropriété établi et remis par le promoteur immobilier.
Ainsi, il est impossible pour une copropriété de fonctionner normalement si elle n’est pas régie par un règlement. Néanmoins, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de défaut de règlement de copropriété. Mais, si un copropriétaire saisit le tribunal de grande instance compétent pour demander l’établissement d’un règlement, celui-ci pourra imposer une après-expertise judiciaire. Il prend alors la forme d’un jugement ou d’un arrêt, en fonction de la juridiction saisie.
Par ailleurs, comme on l’a dit plus haut, un nouvel acquéreur doit avoir une copie du règlement de copropriété remis par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi, si l’acheteur n’est pas informé que la copropriété n’a pas de règlement de copropriété, il a le droit d’annuler la vente. En outre, le bailleur a l’obligation remettre au locataire une copie du règlement relatif aux clauses de conditions d’usage de l’immeuble.
Comment établir un règlement de copropriété ?
Dans la plupart des cas, le règlement de copropriété est établi par un professionnel — généralement un notaire — sur demande du promoteur immobilier. Toutefois, d’autres professionnels peuvent l’établir, par exemple un avocat, un géomètre-expert ou un organisme spécialisé. Dans ce cas, les propriétaires adhèrent à ce contrat de manière involontaire ou implicite.
Il peut également être établi par les futurs copropriétaires d’un immeuble neuf ou ancien qui vient d’être divisé en lots et mis en copropriété, sous réserve de respecter les dispositions relatives à la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’ordre public et les bonnes mœurs. Dans ce cas, il doit être voté en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1960 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Toutefois, les clauses se limiteront aux règles de jouissance, d’utilisation et de gestion des parties communes. Pour les clauses relatives à la répartition des charges sous forme de tantièmes, l’intervention d’un expert est obligatoire.
Il existe des modèles de règlement de copropriété en ligne à remplir et à télécharger. Toutefois, chaque copropriété étant unique, il est conseillé de l’adapter aux situations et aux caractéristiques de l’immeuble. En cas de clause contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public, le règlement de copropriété peut être contesté dans un délai de 10 ans.
Une fois établi, le règlement de copropriété est publié par le notaire au fichier immobilier au service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) pour être opposable aux intéressés. Il est donc possible d’obtenir une copie via une demande auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. À noter que le formulaire de demande est différent selon que le règlement a été enregistré avant ou après 1956.
Que faire en cas de non-respect ?
En tant que contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, le règlement de copropriété est « opposable de plein droit aux copropriétaires et à leurs ayants cause universels ou à titre universel ». Il appartient au syndic de copropriété de le faire appliquer et respecter par tous.
En cas de non-respect du règlement par un copropriétaire (par exemple des travaux qui ont été expressément interdits dans le règlement de copropriété, un vélo qui encombre une espace commune ou des nuisances sonores tard dans la nuit), le syndic peut tenter d’instaurer le dialogue avec le copropriétaire qui sera ensuite confirmé par une lettre simple. Si le copropriétaire refuse de coopérer, le syndic peut lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception mentionnant la liste des faits qui lui sont reprochés, une date butoir pour l’exécution de l’obligation et les conséquences en cas d’inaction. Le syndic peut également — avec l’accord du syndicat de copropriétaires — saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de la copropriété pour une remise en état sous une astreinte d’une somme forfaitaire par jour de retard dans l’exécution. Toutefois, si la violation du règlement se traduit par un trouble manifestement illicite, le syndic peut saisir directement le tribunal de grande interface sans avoir besoin d’obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires. Dans tous les cas, un constat d’huissier est obligatoire pour faire constater la violation du règlement. En cas de nuisances sonores, une plainte peut être déposée à la mairie.
Si le syndicat de copropriété ne fait rien pour faire respecter le règlement, un copropriétaire peut agir à sa place, conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, ce dernier n’a pas besoin de prouver que le non-respect du règlement lui a fait subir un préjudice.
En cas de non-respect du règlement de copropriété par un locataire, le syndic doit envoyer une lettre à son bailleur. Si ce dernier n’agit pas pour faire cesser les troubles, sa responsabilité peut être engagée.
Comment le modifier ?
Pour modifier le règlement de copropriété, une assemblée générale est obligatoire. La question de la modification doit être alors inscrite à l’ordre du jour. La majorité dépend de la nature de la modification.
La répartition des charges
Dans ce cas, l’unanimité (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) est requise, sauf si la modification résulte de réalisation de travaux, de l’achat d’une partie privative ou de la vente d’une partie commune. Dans ce cas, la modification est votée à la même majorité que lors du vote de ces travaux, achat ou vente. Si la modification du règlement fait suite à un changement d’usage d’une partie privative, la majorité absolue (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) est nécessaire.
Attention, si la charge qu’un lot paie est 25 % supérieure à ce qui est juste, le juge peut ordonner la modification du règlement si elle est fondée. Dans ce cas, il mandate un expert chargé de procéder à la rectification. Le nouveau règlement devient alors celui qui est applicable, et il ne peut être contesté.
La destination de l’immeuble
Si la destination de l’immeuble est modifiée entraînant ainsi la suppression d’une clause, l’unanimité est requise. Par exemple, changer un immeuble à usage d’habitation bourgeoise en un immeuble à usage mixte.
L’utilisation des parties communes et privatives
La modification doit être votée à la double majorité (majorité de l’article 26 correspondant au moins aux deux tiers des voix des membres de la copropriété). Toutefois, si la modification concerne une partie commune spéciale, la majorité de l’article 24 correspondant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés suffit.
Mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi
C’est le cas par exemple des règlements de copropriété établis avant la loi du 10 juillet 1965 qui sont considérés comme obsolètes. Pour modifier les clauses non conformes à la législation en vigueur, la majorité simple ou majorité de l’article 24 suffit (loi ALUR). Cependant, si la modification porte sur d’autres clauses, la majorité de l’article 26 est nécessaire.
Aucun délai n’est prévu pour appliquer ces modifications. Pour être opposable à l’ensemble des copropriétaires, le nouveau règlement doit être enregistré de nouveau au service de la publicité foncière.
Bons à savoir :
Toute décision de modification du règlement votée en assemblée générale peut être contestée par un copropriétaire devant le tribunal de grande instance dans un délai de 2 mois après l’AG.