Assurance de copropriété : Tout savoir

En principe, le règlement de copropriété impose au syndic de souscrire une assurance de copropriété qui permet à la fois de garantir les dommages à l’immeuble en cas de sinistres et la responsabilité civile des copropriétaires en cas de dommages causés à des tiers. Généralement, l’assurance copropriété se limite aux parties communes, c’est-à-dire : les escaliers, les couloirs, les ascenseurs, les voies d’accès, les canalisations, les réseaux d’eau et d’électricité, etc.. De ce fait, il est recommandé à chaque copropriétaire de souscrire une assurance en son nom propre pour garantir ses parties privatives. Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance copropriété dans ce dossier.

Assurance de copropriété : que dit la loi ?

Selon la loi Alur du 24 mars 2014 dans son article 9-1 : « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». […] « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant soi de copropriétaire non occupant ». Cette loi impose à l’ensemble des copropriétaires ainsi qu’à chaque copropriétaire à titre individuel de souscrire à minima une assurance responsabilité civile. Même si la souscription d’une assurance multirisque n’est pas une obligation, elle reste nécessaire pour garantir les dommages à l’immeuble.

Quid de l’assurance de copropriété

La décision de souscrire une assurance de copropriété relève de la compétence de l’assemblée générale sur proposition du syndic. Pour ce faire, ce dernier doit demander des devis à plusieurs assureurs et les soumettre au vote de l’assemblée générale. Généralement, l’assureur propose deux types de contrats :

L’assurance dommage à l’immeuble et responsabilité civile
L’assurance responsabilité civile

Avant d’assurer la copropriété, l’assureur demandera au syndic de copropriété un état de lieu des sinistres qui sont survenus et indemnisés durant les trois dernières années.

L’étendue de la couverture de l’assurance de copropriété dépend du contrat. En principe, l’assurance de copropriété couvre uniquement les parties communes, comme on l’a dit en préambule. Toutefois, certains contrats peuvent assurer les parties privatives. L’assemblée générale choisira le plus souvent le contrat qui offre le plus de garanties. Il appartient ensuite au syndic de mettre en œuvre la décision prise dans le cadre de son mandat.

Bons à savoir :

Le contrat d’assurance de copropriété doit mentionner une clause d’abandon de recours par l’assureur qui assure la copropriété contre le copropriétaire responsable du sinistre et contre le syndic. Cette clause doit également s’étendre aux locataires.
Le contrat d’assurance doit également considérer chaque copropriétaire comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens. car la garantie responsabilité civile ne couvre pas en principe les dommages causés à l’assuré.
La prime d’assurance de copropriété est prise en charge par l’ensemble des copropriétaires. La charge de chaque copropriétaire est calculée au prorata de ses tantièmes. Toutefois, les assureurs peuvent demander des surprimes pour certains copropriétaires (par exemple les commerçants).
En cas de sinistre qui a commencé dans les parties communes, il incombe au syndic de copropriété de déclarer le sinistre auprès de l’assureur de la copropriété. Pour ce faire, le syndic doit être averti par lettre recommandée et par téléphone. Il lui appartient ensuite d’informer le conseil syndical de la nature et de l’étendue des dégâts et de contacter l’assureur dans les plus brefs délais.
Il est important de vérifier que la garantie est accordée en valeur de reconstruction à neuf et non « vétusté déduite ».

L’assurance responsabilité civile de la copropriété

Obligatoire, la responsabilité civile de la copropriété sert à indemniser :

Les copropriétaires ou les locataires en cas de dommages sur leurs parties privatives ou leurs objets mobiliers à la suite d’une explosion, d’un incendie ou d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.
Les tiers victimes de dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble (chute d’une tuile, glissade dans les escaliers, etc.) ou causés par une personne affectée aux services de l’immeuble (gardien femme de ménage, etc.).

L’assurance dommage à l’immeuble ou assurance multirisque collectif

Même si la souscription à cette assurance n’est pas obligatoire, elle reste recommandée. L’assurance multirisque couvre l’immeuble (aussi bien les parties communes que les parties privatives) et présente généralement les garanties suivantes :

Foudre, explosion, incendie et dommages occasionnés par la fumée et les pompiers lors de leurs interventions.
Dégâts des eaux causés par des débordements, des ruptures ou des fuites accidentelles d’appareils à effet d’eau ou de canalisations non souterraines, du gel des canalisations intérieures, des débordements ou des versements de récipients et des infiltrations à travers les toitures.
Grêle, tempête, poids de la neige sur la toiture et catastrophes naturelles (avalanche, inondation, tremblement de terre, etc.).
Vol et détériorations immobilières causées par les cambrioleurs, et éventuellement les conséquences d’un vol des clés confiées au gardien de l’immeuble.
Catastrophes technologiques
Actes de terrorisme
Bris de glace : les vitres et les glaces des parties communes de l’immeuble, les parois vitrées qui séparent les balcons mitoyens, etc.

Par ailleurs, certaines garanties annexes peuvent être proposées par les assureurs. Il s’agit entre autres de :

Frais de relogement après un sinistre.
Dommages électriques subis par les appareils à cause d’une surtension.
Honoraires de l’expert choisi par l’assuré : généralement à concurrence d’un pourcentage du montant des dommages, indiqué dans le contrat d’assurance.
Frais de déblai.
Frais de recherche de fuites d’eau.

L’assurance de chaque copropriétaire

L’assurance de chaque copropriétaire est une assurance souscrite par chaque copropriétaire à titre individuel, et ce qu’il soit occupant ou non occupant.

L’assurance du copropriétaire occupant

Conformément à la loi et au règlement de copropriété, le copropriétaire occupant doit souscrire au moins une assurance responsabilité civile qui le couvre en cas de sinistres ayant son origine dans ses parties privatives (exemple dégât des eaux) :

Vis-à-vis des autres copropriétaires ou des tiers.
Vis-à-vis des parties communes.

Il est conseillé au copropriétaire occupant de souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre non seulement sa responsabilité civile, mais aussi ses mobiliers, ses effets personnels ainsi que les embellissements et les rénovations qu’il a effectués dans ses parties privatives.

Ce contrat d’assurance couvre généralement :

La responsabilité civile du copropriétaire vis-à-vis de la copropriété, des autres copropriétaires et des tiers.
Les dommages aux biens : appartements de l’assuré avec tout ce qu’il y a à l’intérieur (effets personnels et mobiliers) contre l’incendie, l’explosion, la tempête, la foudre, la grêle, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques, le vol, les actes de terrorisme, les bris de glace ainsi que les dommages aux appareils électriques.
La responsabilité civile vie privée : accident causé à un tiers dans le cadre de la vie privée et occasionné par le copropriétaire, sa conjointe, ses enfants, ceux qui leur sont confiés (personnes à leurs services, animaux de compagnie) ou par les biens qui leur appartiennent.

En règle générale, l’assurance multirisque habitation inclut des garanties d’assistance et une assurance de protection juridique. Il convient de vérifier que ces garanties font partie du contrat.

Il appartient au propriétaire de l’appartement dans lequel se trouve l’origine du sinistre — et non au syndic de copropriété — de faire la déclaration auprès de son assureur.

Bon à savoir : si l’assurance du mobilier est un contrat à part, le copropriétaire occupant a deux possibilités :

Déterminer lui-même le capital garanti
Souscrire une garantie forfaitaire : le montant dépend du nombre des pièces et de la surface du logement.

L’assurance du copropriétaire non occupant

Le copropriétaire non occupant a l’obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile (article 9-1 de la loi Alur) pour se garantir contre les risques pour lesquels sa responsabilité civile peut être engagée :

Envers ses locataires en cas de sinistre causé par un vice de construction ou un défaut d’entretien.
Envers chacun de ses locataires en cas d’agissement d’un autre locataire causant des troubles de jouissance.
Envers ses voisins et les tiers.
Envers la copropriété : toutefois, si l’assurance de la copropriété comporte une clause d’abandon de recours, aucune indemnité ne pourra être réclamée.

Le copropriétaire non occupant peut également souscrire une assurance propriétaire non occupant ou PNO dont l’objectif principal est de garantir les dégâts occasionnés par les installations et les équipements de l’appartement en cas d’absence de locataire responsable (autrement dit lorsque le logement n’est pas occupé). La PNO intervient dans les cas suivants :

Vice de construction, défaut d’entretien ou trouble de jouissance causant un dommage à un locataire, un voisin ou un tiers.
Dégâts des eaux, incendie, grêle, tempête… dans un logement vacant.
Défaillance (le contrat est résilié, car le locataire n’a pas payé sa prime d’assurance) ou insuffisance de l’assurance habitation du locataire.

À noter que l’assurance propriétaire non occupant peut également couvrir les aménagements extérieurs : annexes, dépendances, jardin, piscine, etc.).

L’assurance des locataires

Les locataires ont une obligation légale d’assurer leurs logements en souscrivant à minima une assurance responsabilité civile locative. Cette police n’indemnise que le propriétaire en cas de dégâts des eaux, incendie, explosion… et ne couvre pas les dommages causés aux voisins.

Ainsi, il est recommandé de souscrire une assurance multirisque.

Comment résilier le contrat d’assurance de la copropriété ?

Le conseil syndical doit soumettre au syndic sa décision de changer d’assureur. Celui-ci a 15 jours après la réception de l’avis d’échéance pour résilier le contrat si le changement vient d’une augmentation de la prime d’assurance au-delà de l’indice du coût de construction.